תוספות בנייה לא חוקיות, כמו סגירת מרפסות או הרחבות על חשבון השטח המשותף ללא היתר, נפוצות בבניינים רבים בשכונות ותיקות. חלק מהתוספות בוצעו לפני שנים רבות, כאשר הדיירים שילמו עליהן ארנונה. מצבים אלו יוצרים אתגר בפרויקטים של פינוי בינוי. “דייר שהתרגל לחיות בדירה של 100 מ”ר שכתובה בטאבו כ-70 מ”ר, עלול לקבל דירה קטנה יותר ולכן יתנגד לפרויקט”. מומחים מציעים להתחשב במצב הקיים, אך מוסדות התכנון מצהירים: “לא נגיע למצב שבו העבריין מרוויח”.
בשנים האחרונות הפכו פרויקטים של פינוי בינוי לאחד הכלים המרכזיים בהתמודדות עם מצוקת הדיור בישראל, שכן הם מאפשרים לחזק מבנים, לחדש שכונות ישנות ולהגדיל את מלאי הדירות. לפי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2023 אושרו מעל 40 אלף יחידות דיור בתוכניות פינוי בינוי. עם זאת, עבירות בנייה היסטוריות, כמו הרחבות לא חוקיות וסגירת מרפסות, מהוות מכשול משמעותי בקידום פרויקטים אלו.
בבניינים רבים ברחבי הארץ, כולל בשכונות ותיקות כמו ירושלים, בית שמש, מזרח תל אביב וערים נוספות, עבירות הבנייה מקשות על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית. עו”ד אהרן שמעון, מומחה להתחדשות עירונית, מסביר שעבירות הבנייה נובעות לרוב ממצוקה כלכלית או צפיפות בדיור. לדבריו, “ברור שהרשויות צריכות להתחשב באילוצים החברתיים והכלכליים שהובילו לעבירות, אך לא בהכרח לתגמל אותן”.
אחד האתגרים המרכזיים הוא הפער בין הדירות החוקיות לאלו שהורחבו שלא כחוק. דיירים שגרים בדירה עם שטח נוסף לא חוקי עלולים לסרב לפרויקט אם הדירה החדשה תהיה קטנה יותר מהשטח שאליו התרגלו. מצד שני, הכרה בתוספות לא חוקיות עלולה לעודד עבירות בנייה נוספות וליצור חוסר שוויון בין הדיירים.
בקרב היזמים ישנו ניסיון למצוא פתרונות יצירתיים למורכבות המשפטית והכלכלית שנוצרת כתוצאה מעבירות הבנייה. חלקם מציעים מיפוי מוקדם של עבירות הבנייה בפרויקט כדי להעריך את היתכנותו, בעוד שאחרים מעדיפים להימנע מהליכים משפטיים ולמצוא פשרות עם הדיירים.
מוסדות התכנון, מצידם, מציינים שיש מקרים מסוימים שבהם ניתן להכיר באופן חלקי בתוספות בנייה תואמות תב”ע. עם זאת, הם מדגישים כי אינם מעוניינים לתגמל עבירות בנייה שלא קיבלו היתר, מכיוון שהדבר עלול ליצור עימותים בין הדיירים ולעכב את קידום הפרויקטים.
